各产业集聚（开发）区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市人民政府各有关部门：

  为加强我市住宅小区物业管理，提升物业服务水平，改善人居环境，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规有关规定，结合我市实际，提出以下实施意见：

一、指导思想

  以十八届三中全会精神为指导，全面落实科学发展观，以改善城市人居环境为出发点，以提高服务质量和服务水平为重点，以推进物业管理规范化、长效化为目标，加快体制创新，完善管理制度，规范市场行为，引导业主参与，逐步建立专业化、社会化、市场化管理与业主自主管理相结合的物业管理新机制，促进全市物业管理工作持续健康发展。

二、工作目标

（一）建立物业管理长效机制，解决当前物业管理中的热点难点问题，实现物业管理长效化监管。到2014年底，初步建立市、街道、社区三级物业管理体系，实现自上到下，多部门联合参与的物业共管模式。

（二）建立物业服务市场调控机制，确立以政府指导价为基准的物业服务收费市场调节机制，建立社会化、专业化、市场化的物业服务新机制，全面提升我市物业服务管理的整体水平。到2014年底，房地产开发企业新建的住宅小区，专业物业企业服务率达到100%。

（三）坚持专业化管理与业主自治管理相结合，建立以专业化物业企业管理为主，自主管理为辅的多模式物业管理，努力实现物业管理规范化和可持续化发展。2016年底，全市住宅小区物业管理实现全覆盖。

三、工作任务

（一）完善管理体制，明确管理职责

  按照“条块结合、属地管理”的原则，完善管理体制，明确部门与基层镇（街道）、社区、居委会管理职责，落实工作任务，推进住宅小区物业管理工作。

1．建立部门联席会议制度

  建立由市住房和城乡建设局牵头，市创建指挥部办公室、发展和改革委员会、住房和城乡建设局、城乡规划管理局、公安局、民政局、环境保护局、质量技术监督局、工商行政管理局、济源供电公司等单位参加的联席会议制度，定期召开工作会议，研究解决物业管理中出现的重点、难点问题，讨论制定和调整我市物业管理政策，根据工作职责，落实各自工作任务,确保各阶段工作目标落实到位。

2．强化基层社区居委会工作责任

  各街道办事处要把物业管理纳入社区管理范畴，实施目标绩效考核，指导基层社区健全管理职能。各社区要指定一至两名专职物业管理监督人员，具体负责物业管理相关法律法规、政策在本辖区内的贯彻落实。社区居委会要把强化物业管理监管同城市创建工作有机结合，积极组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传，采取多种方式，切实加强本辖区物业管理工作的监督、指导；在街道办事处和市住房和城乡建设局的指导下，积极组织本辖区内符合条件的住宅小区召开首次业主大会，成立业主委员会，并监督和指导其日常工作，将业主自治管理落到实处。发挥业主在物业管理活动中的主体作用，调动业主共同参与小区管理工作。做好辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉处理工作，将矛盾化解在基层。对不具备物业企业进驻服务条件的住宅小区，指导业主实施自治管理或直接牵头组织实施最基础的管理。

（二）积极改进小区物业管理

根据我市住宅小区物业管理实际，积极探索新的管理模式：

1．物业服务企业服务管理的住宅小区：按照配套完善、环境优美、秩序文明的要求，实行规范化管理，重点做好以下工作：

解决开发建设遗留问题。市住房和城乡建设局、城乡规划管理局等相关部门，要按照规划设计和施工标准，对住宅小区逐个检查，建立档案，督促开发建设单位解决小区存在问题。未按原规划设计要求建设配套设施的，要补建到位，所需费用由原开发单位承担；开发建设单位保修期内的工程质量问题，由开发建设单位负责及时维修，原则上在2014年年底前，维修责任要全部落实到责任单位和个人，维修及时率确保在90%以上。保修期外的房屋维修工作,要依据原建设部和财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》（165号令）的相关规定办理,未缴存住宅专项维修资金的住宅小区,由社区居委会动员业主缴存,或者采用一事一议的方式,通过业主集资方式解决共用部位或共用设施设备的维护和维修费用。

明确小区供暖、供气、供电、供水、供热等配套设施、设备权属。市住房和城乡建设局牵头，相关职能部门配合，按照有关法律法规的规定和要求，对住宅小区相关配套设施、设备进行产权认定。确保产权清晰、管理责任清晰。

实施规范的物业管理。通过培训、监督检查等方式，提高物业企业服务综合素质，改进服务水平，实施质价相符的物业服务收费。改进物业服务企业与业主的沟通、交流渠道，物业企业要定期听取业主意见，积极主动改进工作，减少物业服务纠纷。

2．无主管楼院（小区）：按照《济源市人民政府关于加强无主管楼院（小区）物业管理工作的通知》（济政办〔2013〕33号）有关要求和标准，由所在街道办事处牵头，认真做好物业服务管理工作的落实。

（三）落实国家法律、法规，严格规范小区物业管理

1．规范住宅小区前期物业服务管理。按照“建管分离”的要求，从物业项目的前期管理入手，切实规范物业管理行为。对新建住宅小区项目，严格按照建设部《关于印发<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的通知》（建住房〔2003〕130号）的规定，落实前期物业招投标制度。由房地产管理部门指导、监督开发建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业。选聘的物业服务企业应与由开发建设单位签订《前期物业服务合同》，实施前期物业服务管理。通过招投标方式选择物业管理企业的，物业建设单位应当在取得预售许可证之前完成物业管理招标投标工作。业主大会成立后，可按规定重新选聘物业管理企业，新选聘或续聘的物业服务企业应与业主委员会签订正式的《物业服务合同》，实施物业服务管理。开发建设单位未按照规定选聘前期物业管理企业的，由市住建部门依照《物业管理条例》的规定责令限期改正，予以警告，可以并处10万元以下的罚款。

  依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，积极落实住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收制度，在综合验收中要对物业管理落实情况进行重点核验把关，杜绝或减少开发环节遗留问题。

  严格落实物业管理配套设施的建设、使用和管理。开发建设单位要按相关规定配置必要的业管理用房，物业管理用房达不到规定的配套标准和相关的建设设计要求的，由住建部门依照《物业管理条例》的规定，责令限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下的罚款。物业管理用房的产权属全体业主所有，要按照国家法律法规规定的用途使用。

2．加强业主委员会建设。按照国务院《物业管理条例》的要求，落实《业主大会和业主委员会指导规则》，进一步明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，完善业主、业主大会及业主委员会的行为规范。各街道办事处、市民政局、住房和城乡建设局要组织社区对已成立业主委员会的住宅小区进行规范，对符合条件但未建立业主委员会的住宅小区，要抓紧组建；业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保各项工作正常运转。实行自治管理的住宅小区，社区要组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的小区管理委员会，加强相关管理。积极探索和改进业主自治管理的模式与方法，促进业主大会、业主委员会自我教育、自我管理、自我服务、自我监督，尊重小区业主的知情权、参与权与决策权，提高社区居民理性维权、依法自治的能力和自觉性。

3．建立健全物业服务企业进入和退出机制。物业企业进驻住宅小区服务管理，必须按照法律法规规定的方式和程序，由开发建设单位或业主委员会在公平、公正、公开的情况下，选择适合的物业服务企业。开发建设单位应通过招投标选聘物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业进行充分协商，签订《物业服务合同》，并认真完成物业项目和物业资料的承接查验工作，确保物业服务企业能够全面正常地开展住宅小区的物业服务管理工作。

  前期物业服务合同或物业服务合同期满，物业服务企业应在期满前三个月书面告知开发建设单位或业主委员会，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局，在街道和社区的指导下及时召开业主大会续聘或选聘物业服务企业，在原物业服务合同期满前签订新的物业服务合同。

  《前期物业服务合同》或《物业服务合同》期限未届满前，物业服务企业或业主委员会要求提前解除合同的，应在拟解除合同之日前三个月，将解除合同的原因、物业服务企业退出时间、同意承担的违约责任以书面形式告知对方，征得对方同意，并同时告知所在街道、社区和市住房和城乡建设局。未经业主大会表决通过，物业服务企业不得提前解除合同，自行退出、停止服务。物业服务企业擅自退出的，按照《前期物业服务合同》或《物业服务合同》的相关约定，承担相应的违约责任。

4．强化物业服务企业管理。严格规范物业服务企业经营行为。对无资质、无独立法人资格或未经审批收取物业服务费的行为进行清理规范；对违反规定，不具备资格、不按规定实施物业服务管理的行为，依法进行查处。严格物业招投标制度。积极引入市场竞争机制，从2014年开始，房地产开发企业建设的住宅小区，必须严格执行原建设部《前期物业管理招标投标管理暂行规定》，落实前期物业招投标工作。鼓励外地物业服务企业进入我市物业服务管理市场，加快培育一批基础好、发展潜力大的龙头物业服务企业。加强物业服务企业培训工作，市物业管理部门要积极开展物业服务从业人员的业务培训，大力推行物业从业人员持证上岗制度，鼓励物业服务企业为业主及其他组织提供有偿服务项目，扩大服务范围，提高行业整体水平。

5．建立健全物业服务收费标准和维修资金管理制度。修订出台我市物业服务收费政府指导价标准。由市发展和改革委员会和市住房和城乡建设局结合我市实际，认真研究制定济源市物业服务等级标准和物业服务收费标准，明确物业服务收费的原则、收费管理形式和服务费用构成，加快建立“质价相符、等级自选”的菜单式收费机制，确保年底前公布实施。

  建立物业服务收费公示制度。在全市住宅小区建立物业服务收费公示板，将物业服务收费项目和服务等级标准向小区业主公开，充分发挥业主的监督作用，让业主明明白白消费，并有效促进物业服务企业提高服务质量。

  加强住宅维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收取、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。同时，要进一步加强维修资金的收缴工作，在加大对业主宣传力度的同时，依照原建设部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部令第165号）的规定，落实房地产企业责任，确保维修资金及时收缴到位。

6．尝试建立物业服务失信惩戒制度。对不能履行合同约定提供服务、存在违法违规经营行为的物业企业，经小区业主委员会提议、社区居委会和市房管部门认可，计入企业诚信不良档案、取消其年度评先资格。造成严重后果的，一定期限内取消或永久取消其在我市物业服务市场的竞标资格。对不依照物业服务合同的约定按期缴纳物业服务费的业主，要由业主委员会督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。人民法院终审判决认定支持物业服务企业起诉事由的，经物业企业申请、社区居委会和市房管部门认可，可纳入业主个人诚信记录。条件成熟后，相关记录可提供金融等部门参考。

（四）保障措施

1．强化组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，是一项复杂的社会系统工程。要切实加强领导，健全机构，完善措施，扎实推进。要把物业管理工作列为全市目标绩效考核重要内容，落实责任，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

2．加强舆论宣传。各街道办事处和有关部门要积极组织开展以贯彻《物业管理条例》等法律法规为主题的宣传活动，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，化解物业服务纠纷，努力形成“共建共管、团结和谐”的良好氛围。各有关部门、物业服务企业和街道办事处、社区居委会要通力合作，密切配合，切实抓好宣传教育落实工作，进一步加深广大市民对物业服务管理工作的理解和支持。各新闻媒体要充分发挥舆论导向作用，广泛宣传加强物业管理工作的重要意义和有关政策法规，在对物业企业服务质量严格监督的同时，对个别业主车辆乱停乱放、毁绿搭违、恶意欠缴物业费等不文明行为也要坚决予以曝光，为全市物业管理工作营造良好的舆论氛围。物业管理主管部门要组织开展物业服务优秀住宅小区的评选活动，树立榜样，起到以点带面、典型引路的作用，促进全市物业管理工作快速发展。

3．搞好督导检查。各街道办事处要结合当地实际情况，抓紧制定本辖区物业管理工作计划，加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。物业管理主管部门要将日常检查与年度考评相结合，科学评定物业服务企业的服务管理业绩；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务管理中的不规范行为，切实保障业主合法权益。相关单位要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善市、街道、社区三级考核机制，切实调动起各方面的工作积极性。最终实现行业功能逐步健全，管理机制效用明显，政策法规成型配套，物业管理规范有序，诚信服务品质优良，人居环境舒适和谐的良好局面。

附件：物业管理联席会议成员单位职责

　　                           2014年4月15日

　　附  件

　　物业管理联席会议成员单位职责

　　1．市住房和城乡建设局：开展开发企业专项治理行动，督促开发企业搞好物管用房的配套建设，竣工验收备案前的物业承接查验等工作；配合物价部门对物业服务违规收费行为进行查处；配合社区指导逾期未换届的业主大会进行换届工作；对物业管理活动中的违法行为进行查处。

　　2．市发展和改革委员会：适时调整物业收费标准。对物业服务收费行为加强监督检查，查处违规收费行为，及时处理物业服务收费相关投诉，依法维护物业管理相关当事人的合法权益。

　　3．市民政局：负责小区业主委员会的管理和业务指导，协调社区居委会与业主委员会之间的关系。

　　4．街道办事处：加强对辖区内物业管理工作的领导，指导社区居委会全面完成辖区内住宅小区业主委员会组建工作，引进正规物业企业进驻小区管理，依法监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作。组织完成辖区内无主管楼院（小区）的整治改造工作。

　　5．社区：对物业服务企业的服务行为进行日常监督，对其违规行为及时督促纠正，组织住宅小区（含无主管楼院、无主管小区）成立业主委员会，并对业主委员会的日常工作给予指导。对专业物业企业管理、后勤式物业管理、社区代管物业管理、业主自治物业管理等形式的物业管理活动进行指导和监督，充分发挥业主的自治作用，逐步形成业主自我管理、自我教育、自我服务的新型管理模式，为和谐社区建设奠定基础。

　　6．市城乡规划管理局：切实加强住宅小区规划监管。在住宅小区项目审批阶段，要明确建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向，绿化要求以及其他控制事项。在项目建设阶段，应对小区规划建设工程进行监督检查、竣工验收，保证小区建设工程严格按照项目规划要求建设。规划验收合格后，小区建筑方可交付使用。在日常小区管理过程中，要充分发挥执法职能，定期清查住宅小区违反建设工程规划许可擅自变更规划行为。查处物业小区改变用地性质私搭乱建、破坏绿化改种蔬菜、临街建筑物高空坠物、乱扯乱挂等有碍市容的行为。妥善处理违反规划引发的物业投诉纠纷。

　　7．市工商局：对住宅小区物业服务合同进行审查，依法保护消费者合法权益。依据法律、行政法规规定审慎核发营业执照。对开发商前期销售房屋时发布的虚假广告和承诺进行清理整顿，防止因虚假广告和承诺未兑现给物业管理带来新的矛盾，特别是对有购房减免、赠送物业服务管理费用而损害其他业主利益的违规广告不予审批。

　　8．市公安局：做好住宅小区技防工作（电子监控），定期、不定期开展住宅小区安全排查工作，组织物业保安进行培训，指导物业服务企业做好安全防范工作，及时处理小区治安案件纠纷，建立公安机关与物业服务企业联动防范机制。

　　9．市环境保护局：对申请在住宅小区从事餐饮、娱乐、旅馆等经营活动的，要全面评估该经营活动对小区环境卫生、噪声、油烟等影响，负责对物业管理区域内的噪声污染、粉尘污染、油烟污染等环境污染行为，依法查处，限期整改。

　　10．市公安消防支队：负责对物业小区开展经常性的消防安全检查，督促和指导小区物业服务企业落实各项消防安全措施。要加大消防执法和处罚力度，依法严厉查处破坏小区公共消防设施的单位和个人。

　　11．市质量技术监督局：加强对电梯安装、维修、日常维护、保养、改造、使用、检验检测、监察等工作环节的监管；对重点区域开展监督检查，督促电梯使用管理单位和维保单位切实履行职责。

　　12．市财政局：负责物业管理提升行动中财政奖补资金的落实，督促其他渠道资金落实到位，监管相关资金的使用。

　　13．供水、供电、供气、供热等管理单位：要做好水、电、气、暖的供应和管理工作，认真落实《物业管理条例》第四十五条和第五十二条的相关规定，逐步实施收费到户，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。